Stil de viață | Cumpărați un plex cu liniște financiară? Da, dar…

Soții Éric*, de 33 de ani, și Philippe*, de 30 de ani, se gândesc să cumpere un duplex sau un triplex în calitate de proprietari rezidenți pentru a-și înlocui apartamentul în condominiu, pe care doresc să-l revândă cu profit după renovările efectuate în ultimii ani.

Postat pe 29 mai

Martin Vallieres

Martin Vallieres
Presa

Situatia

Éric și Philippe se întreabă despre pregătirea financiară adecvată pentru o astfel de tranzacție imobiliară, dar fără a compromite planificarea lor financiară și fiscală pe termen mediu și lung.

Potrivit informațiilor lor preliminare despre piața imobiliară, Éric și Philippe anticipează costul achiziționării unui plex în cartierul în care locuiesc deja la aproximativ 900.000 de dolari.

Venitul lor brut din muncă, care totalizează 182.000 USD, le permite să mențină un stil de viață confortabil, lăsându-le în același timp cu o bună capacitate de economisire.

Pe partea bilanţului lor, activele lor nete totale (excluzând valoarea planurilor de pensii cu beneficii determinate ale angajatorilor) se ridică la aproximativ 155.000 USD.

Din această sumă, aproximativ 115.000 USD este alcătuit din valoarea activului net al condominiului lor rezidențial (valoarea de piață estimată de 430.000 USD minus soldul de 316.000 USD al ipotecii), dar numai 40.000 USD în active financiare. în conturi de economii înregistrate cu avantaje fiscale (RRSP, TFSA).

Éric și Philippe au acumulat sume considerabile de contribuții neutilizate în RRSP-urile și TFSA-urile lor (aproximativ 215.000 USD în total).

În acest context, Éric și Philippe caută sfaturi pentru a-și optimiza planificarea financiară și fiscală, astfel încât să se poată pregăti apoi în mod corespunzător pentru realizarea proiectului lor de tranzacție imobiliară.

Situația lor a fost înaintată spre analiză și consiliere lui Alexandre Beaulieu, care este planificator financiar și consilier în securitate financiară (anuități, asigurări) la firma DMA Gestion de patrimoine, din Brossard, în suburbiile de sud a orașului Montreal.

Alexandre Beaulieu este, de asemenea, membru al consiliului de administrație al Institutului de Planificare Financiară din Quebec (IQPF).

Numerele

Filip, 30 de ani

Venitul angajatului: 105.000 USD

Bunuri personale:

  • RRSP: 6.000 USD (după HBP/RRSP de 18.000 USD, aproximativ 27.000 USD în contribuții neutilizate)
  • TFSA: 30.000 USD (aproximativ 55.000 USD în contribuții neutilizate)
  • Cont de economii: 7.000 USD
  • Plan de pensii angajator cu beneficii determinate: 70% din salariu

Datorii personale: Sold împrumut pentru studenți de 7000 USD

Eric, 33 de ani

Venitul angajatului: 77.000 USD

Bunuri personale:

  • RRSP: 0 USD (aproximativ 67.000 USD în contribuții neutilizate)
  • TFSA: 13.500 USD (70.000 USD în contribuții neutilizate)
  • Cont de economii: 7.000 USD
  • Plan de pensii angajator cu beneficii determinate: 70% din salariu

Datorii personale: Sold împrumut pentru studenți de 15.000 USD

Activ comun: apartament condominiu: aprox. 430.000 USD

Pasiv comun: sold ipotecar: 316.000 USD

Principalele plăți anualizate: aproximativ 63.000 USD

  • legate de rezidență: 24.000 USD
  • legate de stilul de viață: 25.000 USD
  • legate de economii și investiții (contribuții la REER, TFSA): cca. 14.000 USD

Sfat

„Primul pas într-o bună pregătire financiară pentru Éric și Philippe constă în stabilirea unui buget realist pentru fluxul lor de numerar în procesul de cumpărare a plexului”, subliniază încă de la început Alexandre Beaulieu.


FOTO ALAIN ROBERGE, PRESA

Alexandre Beaulieu, planificator financiar și consilier în securitate financiară la DMA Wealth Management

Această planificare bugetară ar trebui făcută și în urma acestei tranzacții imobiliare, când vor trebui să gestioneze cheltuielile suplimentare de finanțare și întreținere ale plexului lor în funcție de venitul net din angajare și chirie.

Alexandre Beaulieu, planificator financiar și consilier în securitate financiară la DMA Wealth Management

Începând cu planificarea bugetară pentru achiziționarea unui plex, estimat la aproximativ 900.000 de dolari, Alexandre Beaulieu evidențiază doi factori care ar putea dăuna ambițiilor imobiliare ale lui Eric și Philippe.

În primul rând, explică el, „pentru a evita adăugarea costurilor de asigurare a creditului ipotecar, avansul [minimale de 20 %] pentru achiziționarea duplexului ar trebui să fie de 180.000 USD”.

Totuși, observă dl Beaulieu, „acest scenariu de scutire de asigurarea de împrumut nu va fi posibil pentru Éric și Philippe, având în vedere că suma disponibilă a acestora este de aproximativ 172.000 USD” (în conturile TFSA, net de vânzarea apartamentului, în conturi curente de economii).

În plus, subliniază Alexandre Beaulieu, „Philippe a profitat deja de programul de proprietate a locuinței (RAP) făcând retrageri temporare fără taxe din RRSP” atunci când și-a cumpărat apartamentul în condominiu.

Prin urmare, pentru achiziționarea unui plex pentru aproximativ 900.000 USD, Éric și Philippe vor trebui să-și planifice fluxul de numerar pentru un avans de 10%, sau 90.000 USD. La această sumă se vor adăuga diversele costuri aferente unei astfel de tranzacții imobiliare: inspecție profesională, notar, taxe de transfer (sau „taxa de bun venit”), mutare etc.

Alexandre Beaulieu estimează că totalul acestor plăți este „în jur de 109.000 de dolari”. În plus, „Éric și Philippe vor trebui să planifice adăugarea a aproximativ douăzeci de mii de dolari în costuri de asigurare a creditului ipotecar la valoarea împrumutului lor”.

Un buget plex?

În ceea ce privește planificarea bugetară a lui Éric și Philippe pentru consecințele tranzacției lor imobiliare, Alexandre Beaulieu sugerează câteva măsuri de precauție de luat pentru a reduce riscul unor creșteri financiare nedorite.

„În prezent, Éric și Philippe cheltuiesc aproximativ 24.000 de dolari pe an pentru costurile locuințelor în apartamentul lor, inclusiv plățile ipotecare”, notează dl Beaulieu.

„Având în vedere faptul că achiziția unui duplex sau a unui triplex va presupune cu siguranță cheltuieli suplimentare, îi sfătuiesc să planifice un cost net al bugetului locativ. [après les revenus de loyer] care ar fi dublu cu suma actuală sau aproximativ 50.000 USD pe an. »

În paralel cu această planificare bugetară, domnul Beaulieu îi sfătuiește pe Éric și Philippe să planifice ca veniturile viitoare nete din chirie din plexul lor (după cheltuielile de administrare și întreținere) să fie adăugate la veniturile impozabile ale locurilor de muncă respective.

De asemenea, deoarece finanțarea lor ipotecară este la o rată a dobânzii variabilă, „ar fi important să se planifice posibile creșteri ale dobânzilor în plățile ipotecare”.

O altă precauție bugetară: menținerea unui fond bun de urgență în cazul unor cheltuieli neașteptate.

Devenind proprietari ai unui plex rezidențial, cu responsabilitățile de management care vin cu acesta, va fi esențial pentru Éric și Philippe să aibă un fond de urgență suficient pentru a acoperi trei până la șase luni din totalul cheltuielilor lor lunare.

Alexandre Beaulieu, planificator financiar și consilier în securitate financiară la DMA Wealth Management

„Acest fond de urgență va fi cu atât mai important pentru Éric și Philippe, deoarece, întrucât valoarea creditului lor ipotecar este mai mare de 80% din valoarea plexului lor, ei nu vor avea acces la o linie de credit ipotecar. în cazul unor neprevăzute bugetare majore. »

Și economiile pentru pensii?

În ceea ce privește preocupările lui Éric și Philippe cu privire la cea mai bună utilizare a contribuțiilor lor disponibile în conturile lor de economii înregistrate (TFSA, RRSP), Alexandre Beaulieu sugerează să amâne acest subiect până la finalizarea tranzacției imobiliare și apoi să îmblânzească modificări semnificative ale scurtului lor. -situaţia bugetară pe termen.

„În ceea ce privește planificarea financiară pentru pensionare, Éric și Philippe au deja avantajul de a participa la un plan de pensii cu beneficii determinate cu angajatorul lor. Aceste scheme sunt din ce în ce mai rare și au o valoare actuarială [prévision financière à long terme] foarte sus”, notează domnul Beaulieu.

Acestea fiind spuse, acest activ de securitate financiară pe termen lung nu ar trebui să-i descurajeze pe Eric și Philippe să economisească independent pentru pensionare.

„Deoarece au treizeci de ani, nu este sigur că vor rămâne la actualii lor angajatori. [et à régimes de retraite avantageux] până la vârsta de pensionare, în aproximativ 30 de ani. În acest context, continuarea economisirii pe termen lung le-ar putea oferi mai multă flexibilitate financiară pe măsură ce se apropie de pensionare”, rezumă Alexandre Beaulieu.

Ce prioritate între TFSA și RRSP?

„În ceea ce privește contribuțiile neutilizate la RRSP, trebuie să fii atent la diferența dintre cota de impozitare actuală la momentul contribuțiilor și cota de impozit previzibilă atunci când pensia este plătită”, avertizează domnul Beaulieu.

„În special pentru Philippe, ale cărui venituri din pensie crescute cu plata minimă a RRSP de la vârsta de 71 de ani ar putea declanșa o recuperare a impozitului din pensia de securitate pentru limită de vârstă. [PSV fédérale], și astfel să zădărnicească o parte din avantajele fiscale obținute în timpul contribuțiilor la REER în timp ce era angajat cu un venit impozabil ridicat. »

În acest context, Alexandre Beaulieu „recomandă ca Éric și Philippe să-și concentreze capacitatea de economisire în primul rând în contul lor de TFSA, iar apoi să aștepte până la sfârșitul anului fiscal pentru a confirma eventualele economii excedentare care ar putea fi adăugate în RRSP.

* Deși cazul evidențiat în această secțiune este real, prenumele folosite sunt fictive.

Add Comment